桂建函〔2018〕445號
唐勁松委員：
您提出的“關于加強對房地產開發商‘精裝修’商品房監管的建議”，由自治區政協辦公廳交由我廳單獨辦理。經研究，現答復如下：
您提出的關于加強對房地產開發商“精裝修”商品房監管的建議我們正在落實。
一、關于建立“精裝修”商品房質量監管機制問題
裝飾裝修是建筑的一個分部工程，房地產開發商在報建時房屋設計有精裝修內容，就已納入監管范圍，對于納入監管范圍的精裝修，我廳將按有關的法律法規進行監管，并按照《廣西壯族自治區住宅工程質量逐套驗收管理暫行規定》和有關的設計、驗收標準進行驗收。
為進一步提升我區住宅工程質量水平，2017年3月，我廳出臺《全區住宅工程質量滿意度四年提升專項行動方案》，成立全區住宅工程質量滿意度四年提升行動領導小組，負責組織、指導、監督、協調全區住宅工程質量滿意度四年提升專項行動。同時，建立了廣西住宅質量問題投訴公眾號和網上投訴舉報通道，讓群眾可以直接通過手機就能上傳照片投訴住宅質量問題，投訴的問題直接反饋到建設單位。對存在質量問題較多、較嚴重的住宅工程我廳將予以曝光，同時曝光相關責任單位和責任人信息。此外，我廳指導廣西建筑裝飾協會成立了消費維權聯系點，對住宅裝飾裝修的質量問題投訴進行協調和處理。
為加大政府的引導和監控力度，我廳指導廣西建筑裝飾協會起草“全裝修”商品房的設計標準和質量驗收標準，目前仍在起草過程中。南寧市城鄉建設委員會目前正在進行精裝房的工程質量監管辦法調研、草擬工作，將通過出臺監管辦法，對業主及開發商的裝飾裝修行為加以約束。我廳將根據南寧市的調研、起草情況進一步在全區推行。
二、關于推行銷售“精裝修”商品房的統一合同文本問題
近年來，住房城鄉建設部相繼出臺商品住宅裝修實施細則及合同范本。2002年7月，住房城鄉建設部印發《商品住宅裝修一次到位實施細則》（建住房〔2002〕190號，以下簡稱《細則》），《細則》分為導則、裝修管理、裝修設計、裝修實施四部分內容，對商品住宅裝修一次到位全過程實施引導，對裝修材料選擇、質量檢查等環節提出了具體要求。2008年，住房城鄉建設部出臺《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》（建質〔2008〕133號），明確提出要制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或實行菜單式裝修模式，分步實施，逐步達到取消毛坯房、直接向消費者提供全裝修成品房的目標。2014年，住房城鄉建設部出臺《商品房買賣合同（預售）示范文本》（GF-2014-0171，以下簡稱《文本》），其中第七章第十六條第三款“裝飾裝修及設備標準”，對商品住房裝飾裝修主要材料、設備的品牌、產地、規格、數量等內容及保修責任和質量擔保進行了約定。以上文件我廳均進行了轉發，并對相關文件進行解讀和宣傳，特別是出臺《文本》后，我廳開展了全區商品房買賣合同（預售）示范文本工作培訓，對示范文本的條款進行了解讀。
目前家裝市場存在的普遍問題是：合同條款簡單，雙方當事人沒有明確的責任約束，消費者缺乏對法律法規知識和對裝飾裝修專業技術標準的了解，以致在質量、工期、成本等方面出現問題，導致糾紛不斷。為更好地規范家庭居室裝飾裝修行業的交易秩序，平衡合同雙方當事人的權利義務，維護消費者的合法權益，我廳委托廣西建筑裝飾協會制訂了《廣西家庭居室裝飾裝修施工合同示范文本》（2017年版），計劃于2018年8月印發。
三、關于引入第三方委托監理問題
對于已按程序辦理施工許可手續的精裝房項目，在報建時就已實施監理制度，不存在請第三方監理的問題。住房城鄉建設部已出臺文件建立工程質量終身責任制，裝飾裝修工程的建設、施工、監理、設計和勘察等參建各方均應在住房城鄉建設主管部門的監管之內，參建各方就其合同內容擔負相應的工程質量保修責任，參建各方項目負責人負工程質量終身責任。而對于由業主委托開發商裝修的情形，是否委托第三方監理，完全由開發商決定，目前尚未有法律法規要求必須委托監理。對于手續齊全的精裝項目，監管部門會進行質量監督抽查和竣工驗收監督，對存在的問題將責令改正或者進行立案處理。
四、關于對“精裝修”商品房實行實體樣板房備案審查和證據固定制度問題
目前，國家針對“精裝修”商品房樣板房方面的法律法規相對較少，僅在《商品房銷售管理辦法》第三十一條明確：“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”辦法并未強制要求商品房銷售需向購房者提供樣板房，“精裝修”商品房的交付標準一般在合同中進行約定。下一步，我廳將督促指導各市加強房地產市場監管，推動精裝修房源方面立法，保護購房者的合法權益。
五、關于要求開發商對精裝房（成品住宅）強化工程質量保修問題
我廳制定的《全區住宅工程質量滿意度四年提升專項行動方案》中已明確提出要求：一是加強住宅工程使用階段監督管理，要求各級房地產主管部門應加強對住宅工程使用階段的監管，加大對住宅工程質量保修、設備和設施的維護以及物業管理等方面的監管力度；二是加強配套工程的監督管理，通過制定并落實商品住宅交付前配套設施的質量監督和驗收管理辦法，規定建設單位交房前必須完成配套小區環境、水電、煤氣管道、有線、通信等的專項驗收，驗收時必須通知相關行政主管部門；三是進一步理順和明確建設、勘察、設計、施工、監理、檢測、造價等單位的質量責任，積極開展工程質量潛在缺陷保險試點，探索對建設工程質量責任采用工程質量保險的，不再繳納建設工程質量保證金的方式，充分發揮保險的第三方風險控制作用。目前，我廳已開發完成廣西建設工程質量安全監督信息管理系統，在所有項目信息錄入信息管理系統的前提下，可以將項目主體結構驗收時間、裝飾裝修分部及其下的子分部驗收時間、逐套驗收時間、竣工預驗收時間、竣工驗收時間設為監督信息系統的必報內容，監督機構可以有針對性地加強對房屋裝飾裝修階段的監督抽查。此外，近年來，我廳積極指導各市建立和完善房地產企業誠信系統建設。2016年10月，我廳轉發住房城鄉建設部《關于進一步規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》（桂建房〔2016〕31號），要求各市嚴厲查處房地產市場違法違規行為，對違法違規行為及時依法嚴肅，并視情節輕重公開通報或列入嚴重違法失信房地產開發企業名單等。
二、下一步工作打算
您提出的建議和意見對我廳今后工作的開展具有很好的指導意義，我們將積極采納您的意見，在下一步工作中主要做好以下幾個方面：
（一）推行住宅全裝修。我廳將認真貫徹落實國家決策部署和住宅全裝修的文件精神，支持和鼓勵房地產開發企業實行住宅全裝修，加強監管促進房地產市場平穩健康發展。
（二）加強住宅裝修監管。我廳將繼續推進住宅裝修一次到位工作，加快制定住宅全裝修技術標準和規范，加強商品住宅全裝修監管，穩步推進住宅全裝修，保持房地產市場平穩健康發展。
（三）深入推進建筑市場誠信體系建設。全面實施建筑業企業及其人員的誠信評價，營造全行業“守信激勵、失信懲戒”的氛圍。
（四）進一步強化裝配式建筑推廣和宣傳力度，提升城市新建全裝修裝配式建筑成品房面積比率。通過新聞媒體的宣傳、政府門戶網站的信息推送、召開技術交流會、現場觀摩會等方式，積極宣傳我區裝配式建筑推進政策措施、典型案例和成果等相關知識，提高公眾對全裝修裝配式建筑的認知度。
感謝您對我區住房城鄉建設事業的關心和支持。
廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳
2018年8月2日
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