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曾作琴委員：
您提出的“關于規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理的對策建議”的提案，由自治區(qū)政協(xié)辦公廳交由我廳主辦，自治區(qū)高級人民法院會辦。經我廳商自治區(qū)高級人民法院共同研究，現答復如下：
一、關于盡快解決縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門物業(yè)管理人員編制，理順相關職權范圍的問題
縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門物業(yè)管理人員編制不足，基層機構人力少、事務多是全區(qū)普遍面臨的問題。我廳一直關注這一問題，并且多次向上級匯報和反映，爭取支持。同時，我廳指導各市物業(yè)主管部門想方設法解決人手問題，明確各崗位職責，抓好日常監(jiān)管，指導推行部門聯(lián)動機制解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛。但由于物業(yè)管理中的問題涉及的部門較多，編制問題仍需由自治區(qū)層面統(tǒng)一協(xié)調解決。
二、關于建立健全制度，完善配套法規(guī)的問題
2011年，自治區(qū)高級人民法院組織編寫了《民商事疑難案件裁判標準與法律適用》一書（包含《房地產卷》《合同卷》《婚姻家庭卷》《物業(yè)管理卷》《交通事故卷》）。其中，《物業(yè)管理卷》充分利用法院在長期審判工作中積累的數量巨大的案件庫，對物業(yè)管理各類糾紛案件中的新情況、新問題、新研究進行了匯總梳理和比較深入的分析討論，提出此類件案的法律解決方案和思路，為法律實務工作者和物業(yè)管理服務從業(yè)者及理論研究者提供了有針對性的參考。
2012年11月30日，由我廳牽頭修訂的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》經自治區(qū)十一屆人大第三十一次會議審議通過，于2013年1月1日實施。該條例依據《物權法》精神，結合廣西物業(yè)行業(yè)的現狀特點，對行業(yè)內反映的一些熱點、難點問題的解決作出了規(guī)范。《條例》第三十四條明確規(guī)定，“建設單位應當在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用”、“物業(yè)服務用房建筑面積不少建設工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米”，保障了小區(qū)物業(yè)管理用房的配備。
下一步，我廳將通過以下途徑強化對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督：一是推動建立行業(yè)誠信監(jiān)管辦法。今年我廳將組織人員開展物業(yè)管理行業(yè)誠信監(jiān)管系統(tǒng)建設調研工作，了解和分析我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)現狀，結合外省監(jiān)管的先進經驗，制定出臺我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)誠信信息監(jiān)管管理辦法，通過建章立制推動廣西物業(yè)管理行業(yè)誠信信息監(jiān)管系統(tǒng)建設，加強行業(yè)監(jiān)管。二是拓寬渠道強化事中事后監(jiān)管。在推動建立物業(yè)服務企業(yè)資信管理制度的同時，改變物業(yè)專項檢查的方式方法，優(yōu)化檢查項目標準，確保專項檢查工作更全面真實地反映企業(yè)經營服務情況，并及時向社會公布，供業(yè)主在選擇物業(yè)服務時參考；進一步指導行業(yè)協(xié)會加強自律，推行行業(yè)透明服務指導規(guī)范，引導企業(yè)加強與業(yè)主的溝通，及時公布年度服務報告、服務項目支出情況、小區(qū)公共設施設備維護情況等內容，供廣大業(yè)主監(jiān)督。通過主管部門監(jiān)管、企業(yè)自律、業(yè)主監(jiān)督相結合的模式，規(guī)范行業(yè)經營。三是推行物業(yè)服務等級標準。今年下半年我廳將指導行業(yè)協(xié)會組織專家研究制定物業(yè)服務等級標準并在行業(yè)內推廣，在行業(yè)內明確服務標準，引導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范經營服務，業(yè)主明白消費并對企業(yè)的服務進行監(jiān)督。
三、關于對我區(qū)前期物業(yè)進行規(guī)范化管理的問題
（一）前期物業(yè)管理招投標方面。一直以來，我廳嚴格按照《中華人民共和國招標投標法》《物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》等法律法規(guī)指導各市行政主管部門做好前期物業(yè)管理招投標工作。各市有關行政主管部門也在不斷優(yōu)化前期物業(yè)管理招投標的監(jiān)管體系，如南寧市住房保障和房產管理局于2016年4月下發(fā)了《關于進一步規(guī)范南寧市前期物業(yè)管理招投標管理的通知》，對前期物業(yè)管理招投標的監(jiān)管主體、招標代理機構、前期物業(yè)管理招投標的項目范圍等作了規(guī)范和明確，保障前期物業(yè)管理招投標工作依法依規(guī)進行。
（二）物業(yè)管理收費標準化方面。2014年12月17日國家發(fā)展改革委頒布了《關于放開部分服務價格意見的通知》（發(fā)改價格〔2014〕2755號），放開了“非保障住房物業(yè)服務”等價格，即“物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照物業(yè)服務合同約定，對非保障性住房及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動等向業(yè)主收取的費用”已經放開，統(tǒng)一由市場來決定價格。為保證業(yè)主享受到“質價相符”的物業(yè)服務，我廳將在下一步指導行業(yè)協(xié)會草擬物業(yè)服務價格參考標準，供業(yè)主在選擇物業(yè)服務時有所參考。
（三）房屋沒有裝修前按50%征收物業(yè)管理費方面。物業(yè)服務是物業(yè)企業(yè)依據服務合同對整個小區(qū)的公共部位、公共設施設備進行管理和維護，根據《物權法》第七十二條規(guī)定“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務”，業(yè)主在接收房子后，即使不立即入住，但是已經享受到了物業(yè)服務企業(yè)對其享有的小區(qū)公共部位、公共設施設備的服務，因此如果允許接收房子后未及時入住的業(yè)主不交或少交物業(yè)物業(yè)費，一是不符合法律的規(guī)定，二是會影響到物業(yè)服務企業(yè)提供的正常的物業(yè)服務，三是對已經入住并全額繳納物業(yè)費的業(yè)主來說有失公平。因此，《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第三十八條明確規(guī)定，“自前期物業(yè)服務合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，由物業(yè)建設單位承擔；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，由物業(yè)建設單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔。物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)服務企業(yè)不得向買受人收取任何費用”，據此，業(yè)主辦理了收房手續(xù)后，應當依法依合同約定全額繳納物業(yè)費用。
（四）前期物業(yè)合同規(guī)范化方面。住房城鄉(xiāng)建設部（原建設部）于2004年9月6日就頒布了《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》，一直以來對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同具有一定的參考。但是，隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，該示范文本難以解決新情況、新問題，我廳將積極向上級部門匯報，建議及時修改和出臺新的《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》。今年下半年我廳將推動和指導行業(yè)協(xié)會與消費者權益保護協(xié)會共同出臺物業(yè)服務合同范本，供業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在簽訂服務合同參考，明確雙方的權利義務，避免“霸王”條款。
（五）嚴格房屋設施的驗收把關方面。2010年10月14日住房城鄉(xiāng)建設部頒布了《物業(yè)承接查驗辦法》，指導物業(yè)服務企業(yè)在承接項目時要做好項目設施設備的查驗工作。2011年3月24日，我廳配合住房城鄉(xiāng)建設部在南寧市召開了中南片區(qū)物業(yè)承接查驗辦法宣貫班，全國各省區(qū)約300多人參加了宣貫大會，我區(qū)各市100余名物業(yè)主管部門骨干參加了培訓學習。為了保證《物業(yè)承接查驗辦法》得以貫徹落實，我廳從2012年開始開展物業(yè)專項檢查，將物業(yè)服務企業(yè)是否開展物業(yè)承接查驗工作作為檢查的重點之一，督促和指導物業(yè)服務企業(yè)開展好物業(yè)承接查驗工作。通過近幾年的推動，我區(qū)物業(yè)服務企業(yè)對承接查驗工作逐漸重視，在2016年的“區(qū)優(yōu)”評比和物業(yè)專項檢查中，受檢查的絕大部分物業(yè)服務企業(yè)都開展了物業(yè)承接查驗工作。在下一步的工作中，我廳將繼續(xù)通過開展“區(qū)優(yōu)”“宜居小區(qū)”等行業(yè)內的評比活動以及物業(yè)專項檢查，進一步督促指導物業(yè)服務企業(yè)將項目查驗工作作為承接項目的常規(guī)工作，規(guī)范承接查驗流程，分清管理責任，更好地為小區(qū)業(yè)主服務。
四、關于由街道、社區(qū)組織指導成立小區(qū)業(yè)委會，充分發(fā)揮業(yè)委會參與小區(qū)管理作用的問題
《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《廣西物業(yè)條例》）第四條規(guī)定，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛”，街道辦事處可以根據工作需要指導和安排居委會具體落實指導成立小區(qū)業(yè)主大會的相關工作。
我廳非常贊同建立社區(qū)組織、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)相互聯(lián)動的機制，共同維護小區(qū)的和諧穩(wěn)定。目前與成立業(yè)主大會工作相關的法律法規(guī)主要有《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布，根據2016年2月6日《國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂）《廣西物業(yè)管理條例》（2012年11月30日自治區(qū)九屆人大第三十一次會議修訂）《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）等，對業(yè)主大會成立的條件、程序都作出了明確的規(guī)定。如要簡化相關程序和材料，還需待上位法作出相應的調整。
五、關于創(chuàng)新管理和服務方式，搭建符合我區(qū)物業(yè)管理實際的行業(yè)發(fā)展平臺，促進可持續(xù)發(fā)展的問題
物業(yè)管理活動涉及的范圍很廣，需要政府多個職能部門加強監(jiān)管。我廳非常贊同與物業(yè)管理相關的職能部門能夠按照工作職能嚴格監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)履行各項義務。《廣西物業(yè)條例》第三條第二款明確規(guī)定，“公安、民政、司法行政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、價格、城市管理、工商行政管理、質量技術監(jiān)督等有關部門按照各自職責做好對物業(yè)管理活動的相關管理和服務工作”。下一步，我廳在對行業(yè)的日常監(jiān)管中，將加強與其他各職能部門之間的溝通協(xié)作，形成多部門聯(lián)動的監(jiān)管機制。
六、關于設立聯(lián)調工作室和物調委，調解物業(yè)管理糾紛的問題
目前，我區(qū)已有一些城市的行業(yè)協(xié)會建立了物業(yè)矛盾糾紛調解委員會，專門負責對業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間矛盾糾紛的調解工作，這是一個很好的嘗試，我廳也在關注這類工作開展的效果，如條件成熟，我廳將在全區(qū)范圍內推廣。關于設立物業(yè)管理糾紛聯(lián)調工作室的建議，我廳非常贊同，下一步我們將指導行業(yè)協(xié)會積極與法院聯(lián)系，對外省的經驗做法進行調研，推動物業(yè)管理糾紛聯(lián)調工作機制的建立。
七、關于充分發(fā)揮居（村）委會主導作用，幫助小區(qū)完善自治機構的問題
根據《廣西物業(yè)條例》第四條的規(guī)定，村委會、居委會主要負責協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好與物業(yè)管理相關的工作。居委會作為基層群眾性自治組織，在宣傳國家政策、調解鄰里糾紛、維護社區(qū)穩(wěn)定等方面發(fā)揮著重要的作用，如何充分發(fā)揮居委會的先天優(yōu)勢，指導居委會參與對業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)履行合同的監(jiān)督，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)矛盾糾紛的調解、業(yè)主自治等工作，可由街道辦事處根據工作需要對居委會進行相應的指導。
衷心感謝您對我區(qū)住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)的關心和支持。
廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳
2017年6月26日
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