| 2011年3月1日起南寧樓市實施限購措施，至今已近一年時間。限購一年間，南寧樓盤售價下降了嗎？行情波動幅度有多大？限購政策不放寬，價格還有多大下行空間？記者對此進行了采訪。
一些樓盤明確降價
去年3月前，南寧已開盤的樓盤有二三十個。近日，記者收集資料發現，與一年前相比，不少樓盤的售價出現下調。
位于仙葫的天池山，去年2月樓盤起步價是4800元/平方米，現在起步價是4500元/平方米；在民族大道東段的萊茵湖畔，去年2月均價是8300多元/平方米，現在是7500元/平方米；位于鳳嶺的匯東酈城，去年2月均價是7600元平方米，現在是7100元/平方米；在快環附近的國際社區，去年限購前的價格是1.3萬元/平方米，現在是1.2萬元/平方米。
據了解，在限購中價格下調明顯的樓盤，主要是占地面積上百畝的大型樓盤。這些樓盤規模較大，開發周期較長，對市場調整較為敏感。為了便于開拓后續市場，開發商較愿意采取靈活的價格策略。
業內人士介紹，限購一年間明確下調售價的樓盤有10多個，價格調整幅度在10%左右，極少達到15%。雖然降低售價，但這些樓盤開盤次數不多，往往在一年間只開一兩次盤。
少數樓盤逆勢漲價
目前在售的樓盤中，也有少數逆勢漲價。不過，這些樓盤的價格上漲幅度不大，一般在200元/平方米左右。
在興寧區的山水綠城去年2月的均價為6400元/平方米，現在為6600元/平方米。雖然價格略為上漲，但該樓盤開盤受到購房者青睞，不足90平方米的N+1戶型緊湊實用，銷售取得不錯的業績。
位于西鄉塘區的學府大道，去年2月均價為6000元/平方米，目前均價為6100元/平方米。漲價的幅度雖然不大，但在該區域已經成為樓盤標桿，受到業界的關注。
在東溝嶺新區的瀚林美筑，在去年3月樓市限購前，開發商在南寧創紀錄地僅預約一天就開盤，開盤價6500元/平方米。現在，該樓盤的售價為6800元/平方米。據了解，該樓盤的價格漲幅在東溝嶺新區位居前列。
鳳嶺名園去年均價是7000元/平方米，目前是7100元/平方米；童心緣去年均價是9300元/平方米，目前是9800元/平方米。這兩個樓盤在樓盤云集的鳳嶺北能夠逆勢上漲，跟開發商的實力有較大關系。
“在競爭對手紛紛降價的時候，樓盤價格能夠逆勢上漲，值得開發商深入探討和分析。”廣西中堅集團董事長梁光海認為，樓市已經進入理性發展階段，以前“只要開發樓盤就穩賺”的景況已難再發生。在市場波動期，如何做好營銷工作，考驗開發商的智慧和能力。
一些業內人士認為，國家繼續加強樓市調控，在去投資化的大環境下，有的樓盤雖然價格會上漲，但不會再出現以前的大幅上漲局面。隨著炒家的離場，房子的價值主要受到品質、稀缺性等因素影響。 通過促銷變相調價
記者在采訪中發現，有的樓盤雖然沒有明確降低價格，但推出一些特價房，也讓購房者得到實惠。
位于快環附近的青秀山一號，去年3月開盤的均價是9200元/平方米，隨后均價在9500元/平方米盤整。春節期間，該樓盤推出7688元/平方米的特惠房，特惠房戶型不錯、樓層不差，受到不少購房者的關注。
在鳳嶺的新新家園，去年2月均價為9500元/平方米。近期，該樓盤推出特價房，起步價7000多元/平方米，房源有2+1、2+2戶型，較為實惠。
位于鳳嶺南的蘋果園，去年2月均價為6300多元/平方米。去年年底，樓盤推出一批特價房，一次性付款5200元/平方米，按揭付款5500元/平方米。特價房數量不少，購房者選擇空間大。
位于民族大道東段的尚城街區，去年均價為7500元/平方米，現推出6700元/平方米的特惠房。房源主力戶型為80~120平方米，迎合當前的剛需市場。
此外，還有的樓盤推出較大的讓利。錢隆天下最高優惠30萬元/套，折算下來，價格不到1萬元/平方米，比當前1.2萬元/平方米的價格便宜不少。怡王景灣精裝修房源最高優惠4000元/平方米，而該樓盤的毛坯房均價近8000元/平方米。
為什么這些樓盤不直接降低價格，而是采用讓利、打折的方式銷售？業內人士許東廣認為，這反映出開發商的微妙心態。有的開發商覺得，明確把價格降低，可能給樓盤帶來不利影響，通過推出一些特價房、一口價房的方式，可以分波段地探市場的底，了解購房者對價格的接受度。而且，樓盤讓利幅度大，可以吸引市場的關注，促銷效應強。
價格“原地踏步”也算降價？
記者采訪發現，南寧有的樓盤售價與去年相比沒漲也沒跌，如榮和大地去年3月售價為9400元/平方米，現在仍為9400元/平方米；觀瀾溪谷去年售價為4500元/平方米，現在也是4500元/平方米。
南寧一些開發商認為，樓盤售價“原地踏步”，也算是變相降價了。近年來建材、人工開支等上漲，而樓盤價格不漲，這意味著樓盤的贏利空間減少。在此消彼長中，樓盤盡管維持原價，就相當于降價。
另外，樓盤在開發中，一般先開發位置不好的樓宇，后開發位置較好的樓宇。有些前期開發的房源位于小區邊緣，靠近市政道路，隨著開發的深入，房源逐漸靠近小區中心花園。房子位置越來越好，售價仍維持不變，這也是變相降價。
許東廣介紹，有的開發商不降低樓盤價格，主要是安撫前期買房的業主。購房者買房后都不想房產貶值，樓盤售價堅挺，可以讓業主樹立信心。在樓市行情波動期，這樣的做法會吸引業主“老帶新”，從而帶動樓盤銷售。
記者了解到，這些售價“原地踏步”的樓盤在限購期間，價格一直維持不變，并沒有出現小幅的上漲或下跌。表現在價格行情表上，就是一條直線。“這是開發商有意維持的。如果此前出現過上漲或下跌，開發商就不會沿襲這樣的價格走勢了。”許東廣說。
分析成本看下降空間
國家統計局發布的數據顯示，1月南寧新建商品住宅價格指數環比下降了0.4%。不少購房者關注，南寧的樓盤價格還有多大的下降空間。
有的開發商認為，限購對樓市影響大，限購期延長將對市場產生進一步的影響。為此，有的樓盤通過延期開盤的方法，來觀望和判斷市場的走向。
廣西豐澤房地產公司總經理助理楊學文認為，樓市經過多年的快速發展，積聚了一些泡沫，需要通過行情調整來消化，以確保市場有序發展。在這個意義上說，限購只是導火索，并不是主因。根據南寧限購措施的有關規定，在街道辦事處管轄區域的樓盤受限購，南寧個別樓盤位于非街道辦事處管轄的區域，在非限購區域，銷售也未見火爆，可見市場并不完全是受限購的沖擊。
業內人士介紹，判斷樓盤的售價還有多大下降空間，主要看開發商的成本。有些樓盤的土地是開發商早些年買的，當時地價不高，意味著開發商的開發成本低，定價還有較大靈活性。
另外，樓盤的容積率也是衡量成本的一個重要因素。容積率是一個樓盤的總建筑面積與總用地面積的比率，一個樓盤只有一個容積率，在樓盤的資料介紹上，都會寫明容積率的大小。容積率越大，意味著在地塊上建的住宅越多，別墅的容積率往往不到1，而高層小區的容積率達5以上。有的樓盤地塊面積與附近的樓盤接近，售價也不相上下，而容積率卻相差大，這表明容積率高的樓盤，價格比容積率低的樓盤虛高，還有下降的空間。（新浪）
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