| 新盤(pán)上市，老盤(pán)推新，新增房源勢(shì)必會(huì)對(duì)樓市形成新一輪沖擊。
“調(diào)控不松動(dòng)，去庫(kù)存壓力高企，部分開(kāi)發(fā)商在壓力之下陸續(xù)開(kāi)始降價(jià)促銷。”不少業(yè)內(nèi)人士坦言，由于對(duì)樓市成交預(yù)期不高，但各大區(qū)域供貨量卻有大幅上升之勢(shì)，使得南寧住宅庫(kù)存房量正在上升，供過(guò)于求的局面日趨嚴(yán)重，南寧樓市面臨著巨大的“去庫(kù)存化”重任，“以價(jià)換量”或?qū)⒊哨厔?shì)。
記者對(duì)南寧房地產(chǎn)一手住宅市場(chǎng)“庫(kù)存”問(wèn)題深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，為了走量，不少剛需樓盤(pán)也已經(jīng)開(kāi)始更深層次的價(jià)格讓利。
待售房源比例增加
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年南寧市商品住宅簽約18993套，其中1-2月“限購(gòu)令”出臺(tái)前夕，買賣雙方趕搭政策“末班車”，樓市上演“搶購(gòu)”風(fēng)潮，僅兩個(gè)月全市商品住宅簽約12268套，占上半年的65%。3月“限購(gòu)令”開(kāi)始實(shí)施，樓市交易迅速降溫，簽約量大幅下降，3-6月共簽約6725套，占上半年的35%。
事實(shí)上，從4月下旬開(kāi)始，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量開(kāi)始增加，可銷量并未上升許多，加之去年以來(lái)的庫(kù)存，全市可售房源仍處高位。有業(yè)內(nèi)人士稱，目前南寧待售房源比已售房源要多出近6成。而所有房源要在今年全數(shù)消化，每月要賣房約4000套才能售清。
另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，南寧樓市下半年預(yù)計(jì)僅純新盤(pán)的上市量就達(dá)10多家，老盤(pán)推新項(xiàng)目不少于30家，新增房源勢(shì)必又將對(duì)樓市形成新一輪沖擊。原本庫(kù)存的房源加上即將上市純新房源的雙重銷售壓力，使樓市搶客大戰(zhàn)一觸即發(fā)。
青秀、西鄉(xiāng)塘庫(kù)存較大
2011年上半年南寧市商品住宅簽約中，主要熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)榍嘈銋^(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)，分別簽約8985套、3561套，位列第一和第二名，兩者簽約套數(shù)之和占全市簽約套數(shù)的六成以上。然而，綜合這兩大區(qū)域持續(xù)的供貨量，從它們的房源庫(kù)存情況來(lái)看，仍排前兩位。
青秀區(qū)是典型的大盤(pán)名盤(pán)云集的區(qū)域，每月的供貨量甚至占據(jù)南寧樓市3成以上。近期不少新品更是加快推新的步伐，盡管區(qū)域各大板塊項(xiàng)目活動(dòng)不斷，促銷方式精彩紛呈，但價(jià)格方面并未見(jiàn)明顯松動(dòng)。從成交看來(lái)，雖比前段時(shí)間有所上升，但從各售樓處反應(yīng)看，也僅是達(dá)到了銷售的預(yù)期，比起所剩的房源量，銷售壓力仍然沉重。
與青秀區(qū)不同，西鄉(xiāng)塘區(qū)近期推新項(xiàng)目不多，大多樓盤(pán)均以消化存貨為主，這也促使該區(qū)域不少項(xiàng)目紛紛推出特價(jià)房、一口價(jià)房等，銷售情況也相當(dāng)不錯(cuò)。然而，隨著下半年個(gè)別新盤(pán)的入市，老項(xiàng)目的推新，業(yè)內(nèi)人士分析，尤其在“金九銀十”，西鄉(xiāng)塘區(qū)將不僅面臨著大量的可售房源，而且還要直面下半年豐富的房源上市，一場(chǎng)惡戰(zhàn)在所難免。
相比之下，主打剛需及高端客戶市場(chǎng)的興寧區(qū)情況要好些。良慶區(qū)目前可售房源不多，下半年上市的新項(xiàng)目也僅限于個(gè)別，庫(kù)存的壓力相對(duì)較小。倒是江南區(qū)，由于大盤(pán)眾多，新貨持續(xù)不斷，未來(lái)面臨的銷售形勢(shì)也不容樂(lè)觀。
眾樓盤(pán)壓力劇增
事實(shí)上，面對(duì)下半年巨大的上市量，多家樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商比往年更早進(jìn)入“備戰(zhàn)狀態(tài)”。而從全市來(lái)看，更多的樓盤(pán)正在醞釀加大促銷力度或者低價(jià)入市。個(gè)別工程開(kāi)發(fā)量大的房企，可能會(huì)出于資金壓力而以價(jià)換量，但是大多數(shù)房企不會(huì)輕易犧牲利潤(rùn)跑量。
近期頻頻推新的保利·童心緣，自6月底首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，3周銷售了3億元；榮和旗下主力在售兩盤(pán)繼續(xù)維持開(kāi)盤(pán)便“日光”的神話；廣源·國(guó)際社區(qū)延續(xù)了上半年的“冠軍相”，每周客戶量均有所保證；而連續(xù)數(shù)年來(lái)，在南寧樓市銷售榜都名列前茅的龍光·普羅旺斯，此番同樣不示弱，銷售一片飄紅……有樓盤(pán)創(chuàng)下了開(kāi)盤(pán)半天不到賣出100多套房的銷售成績(jī)，但更多的樓盤(pán)還在為客戶發(fā)愁。
“壓力主要來(lái)源于年初制定的銷售總量，市場(chǎng)的變幻莫測(cè)以及同區(qū)域項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)等，這將使南寧樓市下半年促銷無(wú)處不在。”不少開(kāi)發(fā)商坦言，不論是板塊整體情況，還是個(gè)盤(pán)表現(xiàn)，大庫(kù)存在下半年將成為常態(tài)，后市銷售壓力較大。
這是否意味著下半年南寧樓市“以價(jià)換量”將成為新的趨勢(shì)？我們拭目以待！（南國(guó)） |