4月11日，上海將《上海市居住房屋租賃管理辦法(征求意見稿)》向社會公示，廣泛征求市民意見。
相關部門對其內容進行了解讀：
1、《租賃管理辦法(征求意見稿)》修訂的目的和意義
為規范本市居住房屋租賃行為，保障居住房屋租賃當事人的合法權益，市政府于2004年8月30日出臺了《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》(滬府發[2004]29號)，為促進居住房屋租賃市場的健康發展發揮了積極作用。但隨著經濟社會的發展，尤其是房屋租賃市場的進一步發展，也出現了一些新情況、新問題，其中的部分規定已明顯滯后，難以適應當前的實際情況。具體表現為：一是出租人在租賃期間不按合同約定隨意提高租金、隨意解約，租賃期滿無理拒絕承租人的續租要求，損害了承租人的權益；二是承租人不按合同約定使用房屋，拖欠租金，欠繳水電煤等費用，損害了出租人的利益；三是“群租”等不規范租賃行為時有發生，損害了相鄰關系人的合法權益和公共利益；四是房地產經紀機構經營活動還不規范，居住房屋租賃服務還未健全，管理還未完全到位。社會各界要求修改完善管理法規，進一步規范居住房屋租賃行為的呼聲十分強烈。
上海市委、市政府領導對此十分重視，人大、政協也十分關切，要求抓緊修訂租賃辦法。 上海市政府已將制定和頒布《上海市居住房屋租賃管理辦法》列入今年的規章正式項目。去年下半年以來， 上海市房管局會同相關部門組織力量開展前期調研，在摸清情況、充分聽取各方意見的基礎上，形成了《上海市居住房屋租賃管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《租賃管理辦法(征求意見稿)》)。
針對目前租賃市場中存在的一些突出問題，我們在修訂起草過程中的總體思路是：涉及租賃當事人之間內部合同關系的，應堅持遵循“意思自治”等民法基本原則，主要通過制訂示范合同文本和指引性條款引導當事人通過合同約定來解決；涉及租賃當事人與其他民事主體之間關系，或者涉及公共利益、公共安全的，則應通過進一步明確和細化市場主體的責任義務，規范市場主體行為，維護公共秩序。
2、《租賃管理辦法(征求意見稿)》的適用范圍
《租賃管理辦法(征求意見稿)》適用于 上海市行政區域內的居住房屋租賃及其管理，包括市場化居住房屋租賃、公有居住房屋轉租以及保障性住房租賃。
考慮到 上海市政府對經濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房等保障性住房的承租人、運營機構、租金標準等另有特殊規定，因此，除遵守《租賃管理辦法(征求意見稿)》外，保障性住房租賃還應當遵守上海市政府的相關規定。
居住房屋按日(時)、按床位出租的，以及執行政府規定租金標準的公有居住房屋租賃，分別適用于旅館業管理和公有居住房屋租賃管理規定，不屬于《租賃管理辦法(征求意見稿)》調整范圍。
3、出租居住房屋的條件和禁止性規定
為了進一步規范房屋租賃行為，保護承租人對房屋的正常居住使用和安全，《租賃管理辦法(征求意見稿)》在原有規定的出租房屋條件基礎上，還增加了相應的禁止性規定。
《租賃管理辦法(征求意見稿)》明確規定：出租的居住房屋結構及其附屬設施應當安全牢固，具備上下水、供電和環境衛生等必要的生活條件，且其出入口、通道等應當符合治安和消防管理的有關規定。對于違法建筑、不符合安全和防災等工程建設強制性標準的房屋、危險房屋、違反規定改變房屋使用性質的房屋不得出租。
《租賃管理辦法(征求意見稿)》還明確：一間原始設計用于居住的房間為最小出租和轉租單位；禁止將原始設計的居住房間再分隔、搭建并按分隔間或按床位出租；禁止將廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住的房屋出租供租住人員居住。
4、居住房屋租賃的人均承租面積的要求
根據住房和城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》第八條的規定，結合本市近幾年房屋租賃管理工作的實際情況，對人均承租面積標準進行了細化，明確承租居住房屋的人均居住面積不得低于5平方米。但考慮到承租家庭的租住生活的特殊需要，《租賃管理辦法(征求意見稿)》作出一定的人性化處理，明確居住使用人之間屬于家庭關系的，可適當放寬。
5、居住房屋租賃登記備案的要求
為加強居住房屋租賃管理，切實維護租賃當事人的合法權益，《租賃管理辦法(征求意見稿)》根據住房和城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》第十四條的規定，明確：居住房屋租賃合同訂立后三十日內，租賃當事人必須辦理房屋租賃登記備案。為加強對居住房屋租賃登記備案的管理，房管部門將建立居住房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行網上登記備案，并納入房地產市場信息系統。
6、居住房屋租賃的租金調整
居住房屋租賃的租金，屬于平等民事主體之間的意思自治范圍，原則上由合同雙方自行協商，并在合同中約定。但對租賃期間出租人單方面隨意提高租金的問題也作出了相應限制，《租賃管理辦法(征求意見稿)》規定，居住房屋租賃期限為一年或者一年以下的，租賃當事人應當一次性確定租金；一年以上的，每年只能調整一次。
7、居住房屋租賃的租賃保證金
目前，居住房屋出租人通常會向承租人收取一定的租賃保證金，據承租人普遍反映，現階段保證金收取過高，抬高了租賃門檻。為此，《租賃管理辦法(征求意見稿)》規定，出租人可以自行協商，在合同中約定并收取租賃保證金。但為保護租賃當事人的合法權益，《租賃管理辦法(征求意見稿)》規定，租賃期限為一年及一年以下的，租賃保證金不超過1個月租金數額；租賃期限為一年以上的，租賃保證金不超過2個月租金數額。以此加強對租賃市場的指導。
8、對居住房屋轉租的限制
為了進一步規范居住房屋轉租行為，防止利用轉租，隨意提高租金謀取利益，影響租賃市場的健康發展，《租賃管理辦法(征求意見稿)》從保護出租人和承租人權益的角度出發，對轉租中的一些不良行為作出了一定的限制，規定居住房屋轉租后，除接受轉租人繼續居住使用的以外，不得再進行轉租。
9、居住房屋租賃的續租
為了更好地貫徹落實我國民事法律中的優先承租權制度，提高居住房屋租賃的穩定性，在租賃合同意思自治的前提下，《租賃管理辦法(征求意見稿)》對續租作了進一步細化，規定：居住房屋租賃合同對續租已經作出約定的，從其約定；未約定的，出租人在租賃期滿后不再續租的，應當提前1個月通知承租人，未提前通知的，租賃合同轉為不定期租賃，承租人可以在租賃期滿后繼續租住使用；承租人繼續居住使用期間，出租人需要解除合同的，應至少給予承租人1個月的寬限期。
10、對買賣不破租賃和優先購買權制度的規定
買賣不破租賃和優先購買權是法律賦予承租人的權利，為使其更具操作性。《租賃管理辦法(征求意見稿)》在買賣不破租賃方面規定，租賃期間，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。新房屋業主不得要求承租人騰退房屋；在優先購買權方面規定，租賃期間，出租人出售房屋的，應當提前通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。承租人放棄優先購買權的，出租人方可向其他人出售。
同時，為了不影響承租人對租住房屋的正常使用，《租賃管理辦法(征求意見稿)》還規定，出租人在轉讓房屋前，應當與承租人就看房的時間等進行協商。
11、出租人的主要義務
為確保租賃房屋的安全及保護承租人對房屋的使用安全，《租賃管理辦法(征求意見稿)》明確，一方面出租人應切實承擔出租房屋及其提供的設施設備運營安全的責任，對房屋及設施設備進行安全檢查和維護，及時發現和排除安全隱患；另一方面應查驗承租人及共同居住人的身份證件并督促、配合及時辦理居住登記，并將居住房屋出租的有關情況告知業主委員會或者物業服務企業；告知承租人遵守本小區業主管理規約；發現承租人利用租賃房屋從事違法違規活動的，應當及時加以勸阻，報告公安等有關部門，并配合開展調查、制止及處罰工作。
12、承租人的主要義務
租賃期間，承租人有合理使用房屋的義務。《租賃管理辦法(征求意見稿)》明確規定，承租人在訂立合同時，應向出租人如實說明承租的居住人數并出示有效身份證件；增加共同居住人的，要告知并征得出租人的同意，并及時辦理居住登記等。租賃期間，承租人應當負責房屋及設施設備的使用安全，按照房屋規劃用途、結構、消防安全規定合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途，或者實施其他違法建設行為。發現承租房屋有安全或者消防隱患的，及時消除或者告知出租人予以消除。
13、對房地產經紀人提供租賃經紀的要求
鑒于目前居住房屋租賃大多是通過房地產經紀人的經紀服務完成的，房地產經紀人提供租賃經紀服務是否規范，直接關系到租賃當事人的利益。因此，《租賃管理辦法(征求意見稿)》對房地產經紀機構及從業人員提出了更加嚴格的要求，一是明確不得居間代理不符合本辦法規定的居住房屋租賃業務，不得對租賃雙方當事人隱瞞真實的房屋租金等信息，賺取差價，不得承租自己提供經紀服務的房屋。二是明確應當使用居住房屋租賃合同示范文本，并按照規定通過網上操作系統訂立居住房屋租賃合同；及時登記出租人和承租人的姓名、身份證件種類和號碼，并定期報送該居住房屋所在地的公安派出所；宣傳有關居住房屋租賃、實有人口服務和管理、稅收征收等政策。
14、鼓勵開展代理經租業務
為了進一步方便租賃當事人出租或承租房屋，克服目前大部分出租人因人居分離難以對出租房屋進行管理、住房租賃市場供應過于分散等問題，增強居住房屋租賃市場的穩定性和規范性。《租賃管理辦法(征求意見稿)》鼓勵成立專業代理經租機構從事居住房屋的代理經租業務，明確規定代理經租機構應當具備與其從事代理經租業務相適應的資金、人員，并建立相應的管理制度。
15、引導業主自我管理
居住房屋出租后，不僅涉及到承租人對房屋的居住使用，還會影響到相鄰業主的權益和小區的管理秩序。因此，為了引導業主大會和業主委員會依法增強自我管理能力，加強對居住小區內房屋租賃的管理。《租賃管理辦法(征求意見稿)》規定，業主委員會經業主大會同意后，可以根據本居住小區房屋租賃情況，制定相應的管理措施納入管理規約，委托物業服務企業實施管理。對于租賃當事人違反業主管理規約、損害其他業主合法權益的行為，業主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
16、居住房屋租賃管理中對物業服務企業的要求
為加強住宅物業管理，物業服務企業也有義務根據管理規約的要求，按照《租賃管理辦法(征求意見稿)》規定，加強對居住房屋租賃的管理，維護小區的正常秩序。同時還明確，物業服務企業一方面應當按照鄉鎮政府和街道辦事處的要求，定期報送物業管理區域內的房屋租賃情況；另一方面發現租賃當事人或房地產經紀機構及從業人員有違法違規行為，應當及時勸阻并報告業主委員會或者有關管理部門。（中新）
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